Áp lực đến từ hạ tầng giao thông

Trước đây, thị trường BĐS Tp.HCM chủ yếu phát triển ở vùng lõi trung tâm, tuy nhiên từ năm 2014 tới nay, thị trường đã có sự dịch chuyển dần ra các khu vực ngoài trung tâm. Nhưng khu vực trung tâm vẫn có các dự án mới được triển khai, chủ yếu là các dự án cao cấp, hạng sang, văn phòng cho thuê.... có sức hút lớn với người mua nhà.

Điển hình, trên đường Thi Sách, quận 1, dù tuyến đường có chiều dài chưa tới 1km nhưng tại đây vẫn có quỹ đất và dự án của Him Lam Land, Novaland. Trong khi đường An Dương Vương, quận 5 giáp quận 1 và quận 3 có Dự án The EverRich Infinity của Phát Đạt, hay dự án Vinhomes Ba Son trên đường Tôn Đức Thắng, quận 1…

Đối với thị trường văn phòng cho thuê, Tập đoàn Thái Sơn vừa khánh thành dự án tại đường Nguyễn Thị Minh Khai, quận 3; Công ty Bất động sản Tiến Phát cũng có một dự án trên tuyến đường này; Vingroup, Novaland,… cũng có những tòa nhà cho thuê mới ở khu trung tâm.

Thế nhưng, khu vực trung tâm Tp.HCM hiện đang chịu sự quá tải của giao thông. Theo báo cáo của Sở Giao thông - Vận tải Tp.HCM, trước đây tình trạng kẹt xe tại các tuyến đường chính như Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Điện Biên Phủ, Cách Mạng Tháng 8… chỉ xảy ra trong khung giờ từ 7-9 giờ sáng và 4 - 6 giờ chiều, nhưng nay tình trạng kẹt xe khu trung tâm Tp.HCM không có khung giờ, có thể kẹt bất cứ thời điểm nào.

Trước thực trạng kẹt xe nghiêm trọng ở khu trung tâm, năm 2017, UBND Tp.HCM đã có văn bản yêu cầu Sở Quy hoạch - Kiến trúc, Sở Tài Nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng siết chặt việc cấp phép dự án cao ốc mới tại khu trung tâm.

Bên cạnh đó, theo báo cáo của các công ty nghiên cứu thị trường, nhu cầu thuê văn phòng hiện nay của khách hàng đang có xu hướng dịch chuyển ra ngoài vùng lõi trung tâm để tránh vấn nạn kẹt xe và hạn hẹp chỗ đỗ xe, ảnh hưởng tới công việc.

Vấn nạn kẹt xe nghiêm trọng đang ảnh hưởng tiêu cực tới BĐS khu trung tâm Tp.HCM. Ảnh: Gia Phú

Tổng giám đốc một tập đoàn bất động sản lớn tại Tp.HCM tiết lộ, doanh nghiệp ông đang có một quỹ đất rộng 5.000m2 tại đường Trần Nhật Duật, quận 1, giấy phép xây dựng, cũng như hồ sơ phê duyệt xây dựng dự án chung cư cao cấp đã có trong tay và dự kiến phát triển vào quý I/2018. Nhưng khi tìm hiểu thị trường thấy nhiều người đang e ngại mua nhà trung tâm, doanh nghiệp phải lùi thời gian triển khai.

Lời giải nào cho bài toán kẹt xe?

Tình trạng quá tải giao thông tại khu trung tâm đang là bài toán nan giải của Tp.HCM, vì hiện chưa có giải pháp hữu hiệu nào để giải quyết bài toán này.

Theo quy hoạch của Tp.HCM, các trục đường chính nối khu trung tâm ra các quận vùng ven như Xô Viết Nghệ Tĩnh, Nguyễn Hữu Cảnh, Cánh Mạng Tháng 8, Trường Chính… hầu hết sẽ được mở rộng. Nhưng dù được quy hoạch nhiều năm, đến nay vẫn chưa thể thực hiện do thiếu vốn và vướng công tác giải phóng mặt bằng.

Nhằm giải bài toán kẹt xe, hiện TP.HCM đang sử dụng những giải pháp ngắn hạn là làm hầm chui, cầu vượt, phân luồng giao thông, đậu xe theo giờ và ngày chẵn lẻ. Nhưng các chuyên gia cho rằng, đây không phải là giải pháp hữu hiệu.

Theo TS. Phạm Văn Hùng, giảng viên Khoa vận tải, Trường Đại học Giao thông - Vận tải Tp.HCM, nếu chỉ dựa vào cầu vượt hay cấm giờ đậu xe… thì không thể giải quyết được vấn đề cụ thể. Vì nhìn thẳng vào câu chuyện này, nguyên nhân chính là lượng người làm việc và học tập tại trung tâm Tp.HCM quá nhiều, trong khi diện tích đất, diện tích mặt đường lưu thông hay những tuyến đường mới không mở rộng ra được.

Ông Hùng nhấn mạnh, giải pháp chính cho câu chuyện này vẫn là cái gốc vấn đề phải mở rộng tuyến đường hiện hữu và thực hiện di dời ngay những trường đại học đang nằm ở các quận trung tâm thành phố. Vì các trường này đang thu hút lượng lớn học sinh, sinh viên lưu thông vào trung tâm Tp.HCM để học mỗi ngày. Nếu như giải tỏa được những trường đại học, cao đẳng, trung cấp này ra khỏi trung tâm thì lưu lượng xe cộ lưu thông vào thành phố những giờ cao điểm sẽ giảm đáng kể.

Còn theo các doanh nghiệp, nếu Thành phố thiếu ngân sách để mở rộng đường và di dời các trường đại học, cao đẳng, thì có thể kêu gọi nguồn vốn xã hội hóa theo hình thức đối tác công - tư (PPP). Các doanh nghiệp sẵn sàng tham gia cùng với thành phố để giải quyết điểm nghẽn này.