Nhiều khách hàng "quay xe" tìm nhà đất trong ngõ sau khi khảo sát giá chung cư. Ảnh minh hoạ

Giá chung cư cao hơn cả nhà đất

Chị Trần Phương Yến (Hà Đông, Hà Nội) cho biết, chị vật vã tìm mua chung cư từ đầu năm đến nay nhưng mức giá liên tục thay đổi khiến chị từ bỏ ý định. Ngay cả những căn hộ nhỏ ở vùng ven cũng đã trên 2 tỷ đồng. Còn những căn hộ 3 phòng ngủ, full nội thất, diện tích từ 85 – 100m2 ở vùng ngoại ô có giá từ 4 đến trên 5,5 tỷ đồng.

Chị Yến được môi giới gợi ý chuyển sang tìm mua nhà đất vì các căn hộ 2-3 phòng ngủ hiện tại cũng đã xấp xỉ , thậm chí cao hơn cả một căn nhà đất trong ngõ.

Tuy nhiên, theo khảo sát, các căn nhà đất ở các quận, huyện xa trung tâm như Hoàng Mai, Đông Anh, Thanh Trì (Hà Nội) với tầm giá dưới 3 tỷ đồng đang rất ít, có chăng là những căn nằm ở ngõ sâu hẹp, không có sổ, xe máy khó tránh nhau. Hiện những căn trong hẻm, xe máy tránh nhau, pháp lý đầy đủ tại những khu vực này đang dao động từ 4-5,5 tỷ đồng, diện tích từ 30-45m2.

Anh Trần Phương, môi giới nhà đất tại Đông Anh chia sẻ, hai tháng trở lại đây, anh được nhiều người nhờ tìm mua nhà đất thổ cư trong ngõ, lý do là bởi giá chung cư hiện tại đã tăng quá cao, khiến họ đặt ra bài toán so sánh về giá trị với nhà đất. Hơn nữa, giá chung cư tăng cao cũng khiến những người mua nhà lần đầu e ngại do tâm lý cảnh giác, không biết tăng thật hay ảo, sợ mua cao bán thấp. Do đó, nhà đất được nhiều người quay xe bởi quan niệm “người đẻ, đất không đẻ”, về lâu dài chắc chắn vẫn sẽ tăng giá.

Khảo sát của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, nguồn cung hạn chế khiến giá căn hộ sơ cấp Hà Nội đang “neo" cao, các dự án mới mở bán đều có giá thuộc phân khúc cao cấp. Trong khi các căn hộ thứ cấp có giá xung quanh 3 tỷ đồng chỉ có ở các quận, huyện xa trung tâm, cũng đang được săn đón và ngày càng khan hiếm, thì một căn nhà riêng có giá trên dưới 4 tỷ đồng với diện tích từ 30 - 40 m2 trở thành lựa chọn hấp dẫn của nhiều gia đình có mong muốn an cư.

Dữ liệu nghiên cứu của VARS cho thấy, giá các căn nhà ở riêng lẻ đang được giao dịch đã tăng từ 5 - 15% so với cuối năm ngoái. Dù việc tăng giá ở đây còn có nhiều dấu hiệu bất thường. Nhưng không thể phủ định, lượng lớn quan tâm và giao dịch là thật.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS cho rằng, mức giá tăng còn được thúc đẩy từ nhu cầu đầu tư. Theo đó, nhà trong ngõ được đánh giá là loại hình có thanh khoản tốt kèm pháp lý đầy đủ, giá bán phải chăng, đem lại lợi suất cao từ việc cho thuê trong bối cảnh nhu cầu thuê, mua nhà để ở tăng cao. Đặc biệt khi nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ trong ngõ nhỏ cũng đang duy trì xu hướng tăng trong thời gian qua.

Nhà đất ngõ sâu thiết lập mặt bằng giá mới

Thống kê của một đơn vị nghiên cứu bất động sản khác cho thấy mức độ quan tâm và giao dịch loại hình Nhà riêng tại Hà Nội dần cải thiện trong quý 1.2024. Đặc biệt, mức độ quan tâm cải thiện rõ rệt ở một số quận ngoại thành khi các quận trung tâm không còn nhiều lựa chọn.

Thông tin từ Hội viên VARS là một đơn vị chuyên kinh doanh mảng thổ cư cũng cho biết, quý 1.2024 là giai đoạn doanh nghiệp ghi nhận lượng giao dịch cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây.

VARS nhận thấy thị trường bất động sản nhà ở riêng lẻ đang hình thành mặt bằng giá mới khi nguồn cung tiếp tục chưa thích ứng kịp với nhu cầu của nhà đầu tư, cư dân - đặc biệt trong xu hướng đô thị hóa ngày càng rõ rệt như hiện nay.

Lãnh đạo VARS cho rằng, giá nhà trong khu vực nội đô sẽ khó giảm. Người dân có nhu cầu ở thực, nên cân nhắc tới việc xuống tiền mua nhà nếu tìm thấy sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính, nghĩa là không vay quá nhiều. Bởi lịch sử tăng giá cho thấy, giống như phân khúc căn hộ, giá nhà đất thổ cư Hà Nội cũng ghi nhận tình trạng tăng tương tự vào cuối năm 2021, đến giữa năm 2022, khi thị trường khó khăn, giá loại hình này có giảm nhưng không “thấm” gì so với mức tăng, đến nay lại tiếp tục tăng trở lại. Bởi đây là loại hình luôn duy trì mức độ quan tâm khá ổn định kể cả trong giai đoạn ảm đạm.

Bên cạnh nhà riêng lẻ diện tích nhỏ, các tòa nhà chung cư trong ngõ cũng đang “nóng” trở lại khi lượng người thuê và tìm mua căn hộ chung cư mini dần phục hồi. Cùng với nhà ở riêng lẻ, các “chung cư" trong con ngõ hẹp này đang gây sức ép quá tải đô thị, hạ tầng và tiện ích chung, cùng nhiều rủi ro liên quan đến cháy, nổ. Khác với việc phát triển nhà ở thương mại, phải trải qua nhiều thủ tục phức tạp, các “chung cư” này không cần xây dựng các hạ tầng dùng chung và chất lượng xây dựng chỉ ở mức tối thiểu, đất dành cho giao thông rất ít và gần như không có đất dành cho cây xanh.

Để giải quyết bài toán về nhà ở cho người dân, đồng thời giảm áp lực quá tải đô thị, Chủ tịch VARS cho rừng, Nhà nước cần có những giải pháp chính sách và cơ chế can thiệp đủ mạnh để phát triển nhà ở xã hội trong đô thị. Nâng cao công tác định hướng, phê duyệt quy hoạch và cấp phép xây dựng. Tiếp tục thúc đẩy đầu tư công để dịch chuyển nguồn cầu tập trung ở các khu vực nội thành, khu vực trung tâm ra các tỉnh và khu vực lân cận với giá cả hợp lý và quỹ đất lớn hơn. Đồng thời, tạo cơ chế khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp,...

Theo VARS, giải pháp khả thi nhất là phát triển các đô thị lớn theo chiều dọc, nghĩa là chuyển đổi nhà phố thành chung cư cao tầng. Đây cũng là hướng phát triển chung của các nước đã phát triển hơn Việt Nam, khi nhà xây dựng mới trong những năm gần đây hầu hết là căn hộ cao tầng.