Khảo sát thực tế của Batdongsan.com.vn tại thị trường khu vực Tân An, Đức Hòa, Cần Giuộc, Long An cho thấy, mặt bằng giá đất nền và đất thổ cư giảm từ 10-20%, riêng đất nông nghiệp, thổ vườn rớt khá mạnh, từ 50-60%.

Đất nông nghiệp giảm sâu

Nhìn lại thời điểm cuối quý I, đầu quý II/2018, giá đất Long An lên khá nhanh. Một nền đất dự án 100m2 thời điểm 2017 giá trung bình 300-600 triệu, đến tháng 4/2018 đã lên 800 triệu - 1,5 tỷ đồng. Đất thổ cư nhiều khu vực từ mức 800 triệu - 1 tỷ (2017) đã leo lên mốc 1,5-2,3 tỷ/lô 100m2. Đất thổ vườn và đất nông nghiệp cũng biến động mạnh, từ mức 300-500 nghìn/m2 tăng lên gần 1,5-3 triệu/m2. Đất thổ vườn có nơi rao bán từ 6-12 triệu/m2. Cần Đước, Cần Giuộc, Đức Hòa là các huyện có mức tăng ấn tượng nhất do nhiều khách hàng từ Tp.HCM và các địa phương khác về đây mua. Giá đất nông nghiệp tại những khu vực này lúc cao điểm đã bị đẩy lên 3-5 triệu/m2.

Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, giá đất tại Long An đang rớt khá nhanh, nhất là đất nông nghiệp và thổ vườn. Tại khu vực xã Mỹ Hạnh Nam, một lô đất thổ vườn 500m2 thời điểm tháng 4 được rao bán với giá gần 2,3 tỷ nhưng giờ đã rớt xuống còn khoảng 1,9 tỷ đồng. Đất nông nghiệp (đang trong quá trình chuyển đổi) lúc cao điểm được hét lên 3,5-5 tỷ đồng/công (1.000m2) hiện đã rớt xuống còn tầm 1,5-3 tỷ đồng/công.

Nhiều lô đất thổ cư tại một số khu vực giáp ranh với Tp.HCM như Cần Đước, Đức Hòa... giá từ 12-14 triệu đồng/m2 nay rao bán tầm 8-10 triệu đồng/m2, giảm mạnh nhất xuống 20%. Những khu vực hạ tầng giao thông tốt cũng chịu chung đà giảm nhiệt, từ mức 17-23 triệu/m2 xuống tầm 15-20 triệu/m2 (giảm 10-15%).

Sau giai đoạn sốt nóng, hiện nhà đất Long An đã giảm nhiệt. Ảnh: Báo Long An

Đất thổ vườn từng được dân đầu tư săn lùng mạnh nhất cũng là sản phẩm rớt giá  khá nhanh. Tại khu vực xã Tân Bửu, huyện Bến Lức, nhiều lô đất thổ vườn tầm 2.000-2.500m2 nằm gần khu dân cư đông đúc, cách chợ và trường học, cao điểm từng rao giá 4,5 triệu/m2 hiện còn tầm 2,5 triệu/m2. Khu vực xã Long Hòa, huyện Cần Đước, lô đất 3.000m2 trong đó có 300m2 là thổ cư được sang tay lại giá 1,6 triệu/m2. Thời điểm quý I/2018, các lô đất dạng này từng hét giá đến 3,5 triệu/m2.

Lô đất thổ cư hơn 1.100m2 (800m2 đất thổ cư) mặt tiền Hương Lộ 11, cách ngã ba Tân Kim, huyện Cần Giuộc giá từ 14 triệu/m2 nay chỉ còn 10 triệu/m2. Lô đất mặt tiền đường 824, diện tích 500m2 (gần 300m2 thổ cư, 200m2 đất trồng cây lâu năm) giá còn 14 triệu/m2 thay vì 17 triệu/m2 thời điểm đầu quý II/2018.

Riêng với đất nông nghiệp, những lô được quảng bá đã lên thổ cư 100% (thật ra đang trong quá trình chuyển đổi đất) từng rao bán với giá từ 3,4-6 triệu/m2 nay giảm mạnh 50-60% xuống còn 1,6-3 triệu/m2. Đất nông nghiệp thuần túy quay lại mức giá trị 500-800 nghìn đồng/m2 thay vì mức tiền triệu thời cao điểm.

Cụ thể, đất ruộng 2.000-3.000m2 gần chợ Rạch Kiến Đường, quảng bá có sổ đỏ riêng, lên được thổ cư, giá từ mức 1,6 triệu/m2 hiện chỉ còn 750 nghìn/m2. Đất đã san lấp gần các cụm KCN, trục đường tỉnh lộ 830, đường thông giữa Bến Lức và Đức Hòa giá từ mức 2,5-4 triệu/m2 hiện rao bán 1,6-2,2 triệu/m2. Thửa đất nông nghiệp 1.000m2 mặt bằng đã sang lấp, có 250m2 thổ cư gần KCN Nhựt Chánh, Bến Lức giá từ 1,4 triệu/m2 xuống còn 700 nghìn/m2. Đất trồng lúa thì chỉ còn mức giá từ 350-400 triệu/m2…

Giá giảm do nhà đầu tư, đầu cơ tháo chạy

Các sàn giao dịch cho biết nguyên nhân khiến đất Long An giảm mạnh là do nhu cầu giao dịch tại khu vực này giảm. Xu hướng đầu cơ kết thúc kéo theo động thái làm giá ảo ngừng lại, đất quay lại với giá trị thực.

Nhiều lô đất nông nghiệp tại Long An được chủ đất san lấp tranh thủ bán ra khi thị trường
sốt nóng nay phải giảm giá sâu để tìm khách. Ảnh: Phương Uyên

Theo tìm hiểu của PV, hiện nay lượng giao dịch thành công trên địa bàn này đã giảm đến 60% so với 5 tháng đầu năm 2018. Đất thổ cư tự do, đất nông nghiệp có mãi lực sụt giảm mạnh nhất. Động thái bán nhanh, rút nhanh của nhiều nhà đầu tư cũng là nguyên nhân khiến giá đất Long An giảm. Được biết, đa phần người mua đất tại các huyện Đức Hòa, Bến Lức, Cần Đước, Cần Giuộc chủ yếu đến từ Tp.HCM. Trên thực tế, nhu cầu mua là để đầu tư, lướt sóng, trong khi nhu cầu thực về đất ở của người dân không cao. Một khi dân đầu tư rút đi, sức mua giảm mạnh, buộc giá đất phải quay lại với giá trước đó.

Riêng với loại hình đất dự án, đất thổ cư trung tâm có pháp lý hoàn thiện, nhiều nhà đầu tư vẫn tin tưởng vào tiềm năng phát triển hạ tầng của Long An nên không xuất hiện tình trạng bán tháo, cắt lỗ tràn lan, giá cũng không giảm mạnh như đất nông nghiệp.

Với loại đất trồng cây lâu năm, thời gian cao điểm khi thấy nhiều người xuống mua đất, chủ đất đã quyết định phá ruộng, chạy thủ tục lên thổ cư và thuê người về san bỏ cây rồi rao bán. Tuy nhiên, đến hiện tại, thủ tục chưa hoàn thiện, nhu cầu mua giảm, chim mồi không còn lai vãng, đất lỡ san lấp nên chủ đất đành chọn cách bán ra với giá thực (chưa cắt lỗ) để dễ tìm người mua. Động thái này cũng khiến mặt bằng giá giảm nhiệt.

Bên cạnh đó, việc chính quyền mạnh tay trong quản lý đất đai, siết chặt quy trình thẩm định chuyển mục đích sử dụng đất, hạn chế phân lô tách thửa tràn lan, không giải quyết thủ tục hợp thức hóa đối với tất cả các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất với diện tích lớn… cũng khiến đất nền, đất nông nghiệp giảm giá mạnh.

Phương Uyên