Phóng viên Thời báo VTV đã có cuộc phỏng vấn ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) về dự báo thị trường bất động sản (BĐS) tại Việt Nam từ nay đến cuối năm nay và trong thời gian tới.

PV: Thưa ông! Ông đánh giá như thế nào về thị trường BĐS Việt Nam trong thời gian vừa qua. Hiện nay thị trường BĐS đã đi qua giai đoạn khó khăn nhất hay chưa? 

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA: Thị trường BĐS Việt Nam trong hơn 30 năm đổi mới có sự phát triển vượt bậc. Chúng ta thấy trung bình khoảng 10-15 năm thì quy mô thị trường tăng lên gấp đôi  và chúng ta cũng nhìn thấy diện mạo đô thị, kể cả các vùng nông thôn cũng có sự thay đổi mạnh mẽ, trong đó có nhà ở của dân. Điều kiện sống của người dân ở các vùng miền trong cả nước đều đã được cải thiện, hình thành được các khu đô thị hiện đại. Bên cạnh đó, sự phát triển hạ tầng, đặc biệt là hạ tầng giao thông đã được phát triển. Trong cả nước hiện chúng ta có 5 đô thị trực thuộc Trung ương, trong đó có 2 đô thị đặc biệt. 3 đô thị loại 1 trực thuộc Trung ương và 22 đô thị loại 1. Trong 22 đô thị loại 1 này thì chúng ta đã có 20 đô thị là tỉnh lị, chỉ có 2 đô thị loại 1 không phải là tỉnh lị đó là TP. Thủ Đức và TP. Vũng Tàu. 

Khi thị trường BĐS hình thành và phát triển thì chúng ta cũng phải chịu những quy luật khách quan của thị trường. Trong đó có các quy luật lớn như quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh và quy luật cung- cầu. Ba quy luật này nó tác động như một bàn tay vô hình để tác động vào nền kinh tế và tác động vào thị trường BĐS. Chúng ta đã chứng kiến có giai đoạn thị trường xuất hiện "bong bóng" BĐS. 

Năm 2006-2007 là đỉnh cao của thị trường bị rơi vào tình trạng "bong bóng". Năm 2008 thì thị trường bị "đóng băng". Năm 2009-2010, thị trường có dấu hiệu phục hồi, sang năm 2011- 2013 thị trường lại bị "đóng băng". Đến năm 2014, nhờ gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng theo Nghị quyết 02 của Chính phủ thì thị trường phục hồi cho tới nay. Tuy nhiên, từ giai đoạn phục hồi sau năm 2013 thì thị trường BĐS lại tiếp tục có những bước thăng trầm mà đỉnh cao của thị trường BĐS tại TP Hồ Chí Minh chính là năm 2017 khi khối lượng nhà ở đưa ra thị trường của các dự án nhà ở thương mại là đạt tới hơn 43.000 sản phẩm, cao nhất trong khoảng 15 năm qua.

Sau năm 2017, thị trường lại bị sụt giảm nguồn cung liên tục cho tới nay. Thị trường BĐS có tính quy luật, sự sụt giảm nguồn cung và độ trễ của chính sách thẩm thấu cũng tác động rất lớn vào thị trường. Thông thường trước đây khi  triển khai một luật thì phải chờ có các nghị định và thông tư hướng dẫn và thường phải mất từ 6 tháng đến một năm sau mới có hiệu lực nên độ trễ này cũng tác động rất lớn đến thị trường bất động sản. Một độ trễ thứ hai là độ trễ của bản thân dự án bất động sản bị ảnh hưởng bởi quy trình thủ tục đầu tư xây dựng. 

Hiện nay, một dự án BĐS phải thực hiện thông qua nhiều giai đoạn như: chuẩn bị đầu tư -(trong giai đoạn này, chủ đầu tư phải đi mua đất, tạo lập quỹ đất làm dự án, xin chủ trương đầu tư, xin được công nhận chủ đầu tư… và kết thúc giai đoạn chuẩn bị đầu tư chính là lúc doanh nghiệp được cấp giấy phép xây dựng). Sau khi có giấy phép xây dựng thì chuyển sang giai đoạn thực hiện dự án, xây dựng dự án. Đồng thời trong thời gian này, CĐT sẽ thực hiện các thủ tục tính toán tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho Nhà nước mà các thủ tục này rất là nhiêu khê. 

Do có độ trễ này mà thị trường mới có hiện tượng bị khủng hoảng, "đóng băng" đến hết năm 2013 mà năm 2017 thị trường TP Hồ Chí Minh lại đạt đỉnh cao nguồn cung. Bởi vì, đây là thời điểm các dự án nhà ở thương mại cũ đã được phê duyệt trước đây và đến năm 2017 mới tập trung hoàn thành dẫn đến số lượng nhà ở hoàn thành vào năm 2017 cao vọt lên. 

Tuy nhiên, từ năm 2018 đến nay, do một số quy định, văn bản dưới luật còn bất cập tác động trực tiếp đến thủ tục đầu tư xây dựng cho nên đã dẫn tới thị trường BĐS sau năm 2017 xảy ra hiện tượng sụt giảm nguồn cung nhà ở liên tục, dẫn tới khan hiếm nhà ở. 

Khi thị trường khan hiếm thì xuất hiện xu thế đẩy giá nhà lên cao của một số nhà đầu tư vượt quá cả giá trị của bất động sản đó. Trong thời gian đó, đại dịch Covid -19 cũng góp phần làm sụt giảm nguồn cung trên thị trường, cùng với những vướng mắc về pháp lý cho nên tình hình khó khăn thêm trầm trọng.

Thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) dự báo sẽ ổn hơn vào cuối năm nay.

Điển hình là năm 2020, cả TP Hồ Chí Minh chỉ có 163 căn hộ, nhà ở giá vừa túi tiền, chiếm 1% trên tổng số 16.000 căn hộ đưa ra thị trường. 

Trong năm 2023, thị trường tiếp tục được đánh giá là một năm áp lực nhất của thị trường BĐS do áp lực trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đến thời điểm đáo hạn đều tập trung vào năm 2023-2024. Cộng với đó là những khó khăn về tiếp cận tín dụng, khó khăn về đầu ra của thị trường và khó khăn về đầu tư xây dựng đều bị… tắc. 

Theo số liệu Sở xây dựng TP Hồ Chí Minh thì kết thúc quý 1/2023 thị trường BĐS của thành phố tăng trưởng âm (-16,2%). Đến hết 6 tháng đầu năm 2023, mức âm này giảm còn - 11%. Đánh giá 9 tháng đầu năm 2023, thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh vẫn còn âm nhưng mức âm giảm cònkhoảng -8% và kết thúc năm 2023, thị trường tăng trưởng  âm - 6%. Do đó, quý 1/2023  có thể coi là vùng đáy khó khăn của thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh. Và khi kết thúc năm 2023, thị trường có dấu hiệu phục hồi trở lại, vượt qua được giai đoạn khó khăn, bước vào giai đoạn phục hồi và phát triển trở lại, mặc dù tốc độ phát triển còn chậm. 

Nhiều dự án nhà ở cao tầng tại TP Hồ Chí Minh.

PV: Từ đầu năm 2024 đến nay, tình hình nguồn cung BĐS  tại TP. Hồ Chí Minh có được cải thiện không thưa ông? Đâu là "điểm sáng" của thị trường hiện nay?  

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA: Tình hình khó khăn mặc dù có giảm nhưng qua 4 tháng đầu năm 2024 thị trường TP Hồ Chí Minh chỉ có 1 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư. Quy mô của dự án duy nhất này cũng rất nhỏ, quy mô sử dụng đất chỉ vỏn vẹn có hơn 3000m² đất nhưng so với năm 2023 thì vẫn còn tốt hơn. 

Bốn tháng đầu năm 2024 cũng không có chủ đầu tư dự án nào đề xuất với Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh cho phép huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai. Điều đó có nghĩa là thị trường không có sản phẩm nhà ở thương mại mới nào được đưa ra thị trường. Riêng sản phẩm NOXH thì 4 tháng đầu năm 2024 cũng không có dự án nào được chấp thuận chủ trương đầu tư và chỉ có 1 dự án NOXH đã hoàn thành nhưng là dự án cũ, không có dự án mới, quy mô chỉ có hơn 200 căn hộ, số lượng quá nhỏ so với nhu cầu của thị trường. 

"Điểm sáng" của thị trường đó là trong năm 2024, các doanh nghiệp bất động sản đã tự thân nỗ lực, cộng với sự hỗ trợ về chính sách của Nhà nước nên nhiều doanh nghiệp đang tuyển dụng lại nhân sự, trong đó có cả lực lượng môi giới. Một số dự án của các doanh nghiệp tiếp tục được khởi động lại. 

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA).

PV: Căn cứ nào để ông nhận định thị trường BĐS sẽ có những tăng trưởng vào cuối năm 2024? 

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA: Hiện nay chúng tôi đang có niềm tin thị trường bất động sản sẽ phục hồi vào cuối năm 2024 bởi Chính phủ, Ủy Ban Thường vụ Quốc Hội tại kỳ họp thứ 7 hiện đang có những phối hợp nhịp nhàng để xem xét việc cho phép Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 có hiệu lực từ 01/7/2024 sớm trước 6 tháng thay vì có hiệu lực từ 01/01/2025. 

Đồng thời, Chính phủ và Ủy ban thường vụ Quốc Hội cũng đang phối hợp để xây dựng 3 nghị quyết thí điểm của Quốc Hội. Trong đó, có một nghị quyết có liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản, tháo gỡ những bất cập của Luật Đất đai 2024 đó là Nghị quyết thí điểm cho phép doanh nghiệp tổ chức kinh tế được thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác không phải đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại. 

Nếu nghị quyết này được Quốc Hội thông qua thì sẽ tháo gỡ được những bất cập về hạn mức giao đất ở. Bản thân tôi cũng nhận thấy một nỗ lực của Chính phủ và các bộ ngành là đang khẩn trương xây dựng 20 Nghị định, Thông tư để thi hành các luật mới được Quốc hội ban hành năm 2023-2024. Bởi vì Quốc Hội chỉ cho phép áp dụng sớm Luật Đất Đai 2024, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh Bất động sản nếu có các nghị định và thông tư hướng dẫn thực hiện một cách đồng bộ và thống nhất. 

Nếu các luật trên được áp dụng sớm từ 1/7/2024 thì những vướng mắc về pháp lý cũng sẽ sớm được tháo gỡ một cách cơ bản, từ đó những tạo ra những động lực để thị trường bất động sản tăng trưởng trở lại từ cuối năm 2024.

Với những tháo gỡ về vướng mắc pháp lý, trong đó có những tháo gỡ cho hàng trăm dự án đang có vướng mắc pháp lý trên toàn quốc. Riêng TP Hồ Chí Minh hiện nay đang có 148 dự án đang gặp những vướng mắc về về mặt pháp lý.

 Vừa qua Chính phủ đã hành động rất quyết liệt khi đã thành lập hai tổ công tác. Một tổ công tác của Chính phủ và một tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ phối hợp với các bộ ngành và các địa phương để tháo gỡ những vướng mắc pháp lý. Cộng với những luật mới, nghị định mới, thông tư mới sắp tới được ban hành thì cơ bản sẽ giải quyết, khởi động lại được hàng trăm dự án, tăng được nguồn cung nhà ở trên thị trường. Khi tăng được nguồn cung thì sẽ kéo giảm được giá nhà đồng thời điều chỉnh được bất cập lớn nhất của thị trường bất động sản là việc thiếu nhà ở giá vừa túi tiền, dư thừa nhà ở cao cấp. 

Xin cảm ơn ông!