Thị trường bất động sản có thể đứng trước nguy cơ vỡ bong bóng nếu như lãi suất tiền gửi giảm xuống 0%. Đó là nhận định của chuyên gia kinh tế TS. Nguyễn Trí Hiếu khi giả định đề xuất lãi suất tiền gửi 0% đi vào thực tế.

Hiệp hội Các nhà đầu tư tài chính (Vafi) mới đây có đề xuất các giải pháp để giảm dần lãi suất tiền gửi VNĐ về mức 0%/năm như các nước có nền kinh tế phát triển, nhằm bảo đảm lãi suất cho vay cực thấp từ 2%-5%/năm. Giả định như lãi suất tiền gửi về mức 0%/năm, theo ông, thị trường bất động sản sẽ diễn tiến như thế nào?

TS. Nguyễn Trí Hiếu: Nếu lãi suất gửi tiết kiệm hạ xuống còn 0% thì theo sự tương quan, lãi suất cho vay sẽ giảm khoảng 3-5%. Giả sử trường hợp này xảy ra, thông tin này có thể ảnh hưởng tích cực đến thị trường. Người ta có thể đi vay với một lãi suất thấp để thanh toán, chi trả cho nhiều mặt hàng. Đối với thị trường bất động sản, tính thanh khoản cũng sẽ tốt hơn. Một là người dân có thể vay tiền với chi phí rẻ để đi mua bất động sản, đáp ứng nhu cầu để ở. Lãi suất thấp giúp họ có khả năng trả nợ ngân hàng.

Với các nhà đầu tư, họ dễ dàng sử dụng đòn bẩy tài chính để vay vốn mua sản phẩm bất động sản, góp phần thanh khoản thị trường.

Với những người kinh doanh bất động sản, lãi suất cho vay thấp sẽ làm giảm chi phí sản xuất, giá nhà có thể giảm, họ cũng dễ dàng bán nhà hơn.

Nhưng đó là mặt tích cực, còn ở mặt tiêu cực, một kịch bản khác có thể xảy ra với hệ lụy lớn. Đầu tiên, vì chi phí vốn rẻ, dòng tiền sẽ chảy ồ ạt vào bất động sản rất lớn. Người ta không muốn gửi tiết kiệm do lãi suất quá thấp nên đổ tiền vào kênh dự trữ tài sản như bất động sản.

Vì dễ dàng vay tiền mua bất động sản nên người người, nhà nhà cũng sẽ đổ tiền vào bất động sản để kiếm lời. Khi dòng tiền đổ vào bất động sản quá mạnh, giá bất động sản lên quá cao, không dựa trên tình hình sức khỏe của nền kinh tế. Còn người dân có nhu cầu ở thực cũng không thể mua được nhà. Tình trạng vỡ bong bóng bất động sản sẽ xảy ra.

Về mặt kinh tế vĩ mô, lãi suất hạ sẽ đẩy lạm phát lên cao, ảnh hưởng đến tất cả giá cả trên thị trường đến mức tạo ra hiệu ứng ngược lại, làm giảm hiệu quả của giải pháp lãi suất thấp. Mặt tiêu cực sẽ lấn át mặt tích cực. Kịch bản này khiến tôi liên tưởng tới cuộc khủng hoảng ở Mỹ cách đây hơn 10 năm.

- Ông có thể chia sẻ rõ hơn về cuộc khủng hoảng của Mỹ hơn 1 thập kỷ trước?

TS. Nguyễn Trí Hiếu: Lãi suất cho vay ở Mỹ khi đó rất thấp, nhưng không có lãi suất bằng 0. Tôi nhớ, năm 2005-2007, tôi mua nhà thời điểm đó chỉ với lãi suất 3-4% cho thời hạn 30 năm. Một mức lãi suất rất thấp cho một thời hạn rất dài.

Vì lãi suất khi đó thấp nên dòng tiền đổ vào bất động sản lớn. Người dân Mỹ đổ đi vay tiền để mua bất động sản. Bong bóng tài sản nổ ra, lan nhanh sang các bang. Khi bong bóng vỡ, giá bất động sản ở một số tiểu bang giảm xuống chỉ còn 50% giá trị ban đầu. Nhiều người còn vội "bỏ của chạy lấy người".

Khi đó, tôi thành lập một ngân hàng. Tới năm 2007, nhiều người còn gọi cho tôi đến siết nhà vì họ không có tiền để trả nợ. Họ bỏ lại tài sản đảm bảo. Giá nhà rơi rụng một cách thảm khốc, kéo theo sự sụp đổ hệ thống nhà băng Mỹ. Cuộc khủng hoảng tài chính ở Mỹ năm 2008 đã kéo cả thế giới vào "bóng đen". Đến bây giờ, ám ảnh về cuộc khủng hoảng năm 2008 vẫn còn là bài học lớn trong kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực bất động sản.

-Như vậy, theo ông, Việt Nam không nên áp dụng biện pháp để hạ lãi suất xuống 0%?

TS. Nguyễn Trí Hiếu: Lãi suất rẻ là con dao 2 lưỡi. Nó có thể làm tăng khả năng vay mượn của người dân vào mục đích đầu cơ bất động sản. Khi dòng tiền đổ vào bất động sản quá lớn, giá sản phẩm tăng mạnh, đến một ngưỡng nào đó sẽ tạo ra bong bóng và khi vỡ sẽ có thể để lại hệ lụy lớn trên thị trường. Đó là kịch bản xấu nếu áp dụng chính sách lãi suất rẻ. Nhìn vào thực tế, Việt Nam cũng sẽ có nguy cơ như vậy khi hiện tại, hiện tượng đầu cơ đất đai ở nước ra vốn dĩ đã nhiều.

Ở Mỹ, ngay đến một nước có thị trường tài chính phát triển còn phải đối mặt với kịch bản vỡ bong bóng tài sản thì Việt Nam cũng chẳng phải ngoại lệ.

Mặt khác, tôi cho rằng, Việt Nam rất khó có thể áp dụng chính sách này vì hệ thống tài chính chưa có sự ổn định. Năm 2005, nền kinh tế Mỹ đã phát triển ổn định. Người ta tin vào sức mạnh của đồng bảng và khi đó, chỉ số lạm phát thấp. 

Nhiều ngân hàng ở Mỹ không mặn mà với tiền gửi tiết kiệm vì họ "chuộng" đầu tư vào ngành nghề dịch vụ, vào tài sản có giá trị khác. Ngân hàng Mỹ không cho vay nên cũng không cần người dân đến gửi thế. Do đó, lãi suất ngân hàng rất thấp, thậm chí bằng 0. Nhưng đó là ở Mỹ.

Còn Việt Nam hiện nay, nền kinh tế đang phải đối diện với nhiều bất ổn như dịch bệnh. Đặc biệt, sau hơn 1 năm ảnh hưởng của Covid-19, nhiều ngành nghề bị lao đao. Xuất nhập khẩu có phần gián đoạn. Chuỗi sản xuất ở một số khu công nghiệp bị đứt gãy. Cho đến hiện tại, hơn 60.000 doanh nghiệp đã phá sản. Giá xăng dầu tăng. Chí phí đầu vào cũng không ngừng tăng. Trong khi, số người thất nghiệp leo thang. Với những bất ổn như vậy thì việc kéo lãi suất về 0% là điều không nên thực hiện. Thế nên, theo tôi, hãy để thị trường tự điều chỉnh lãi suất.

Cảm ơn những chia sẻ của ông!

Mai Linh
Theo Nhịp sống kinh tế