Đã sắp hết quý III, nhưng vẫn không có dấu hiệu nào cho thấy thị trường BĐS các tỉnh phía Bắc đã phục hồi sau thời gian khá dài trầm lắng. Trong khi đó, giới đầu tư nhìn nhận cơ hội cho BĐS miền Bắc vẫn còn nhiều, làn sóng đầu tư vào BĐS công nghiệp sẽ đến trong quý IV hoặc đầu năm tới.

Trầm lắng
Từ đầu năm, nhiều dự báo về giá đất nền tại Hà Nội và các tỉnh phía Bắc sẽ tăng trong biên độ 10-15% trong năm 2019. Những dự báo trên được đưa ra từ nhận định việc Hà Nội sẽ mở rộng các khu vực Hà Đông, Gia Lâm, Đông Anh và chuyển các huyện này lên quận.
Còn theo dự báo của Hội môi giới BĐS Việt Nam, giá đất ở tại Hà Nội dự kiến tăng trên 10% so với 2018. Cùng với đó, giá căn hộ ở phân khúc trung cấp và bình dân có thể tăng 3-5%, phân khúc cao cấp do lượng cung khan hiếm sẽ tăng trên 5%.
Theo phân tích và đánh giá của các chuyên gia kinh tế, các tỉnh khu vực xung quanh Hà Nội đang trong thời kỳ đầu tư phát triển công nghiệp và đô thị rất mạnh mẽ. Tốc độ tăng trưởng kinh tế các tỉnh vệ tinh quanh Hà Nội như Thái Nguyên, Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên… trong những năm trở lại đây luôn duy trì ở mức cao, chắc chắn vẫn tiếp tục đạt mức ổn định.
Do đó thị trường BĐS các địa phương này sẽ có nhiều điều kiện phát triển trong năm 2019. Tiềm năng các phân khúc như đất nền, nhà phố, biệt thự vẫn được xem hấp dẫn nhất năm nay. Đây là phân khúc đầu tư an toàn, sinh lời cao nên những năm qua khi chủ đầu tư mở bán, sức tiêu thụ của phân khúc này luôn đạt trên 90%.
Dự báo là vậy, nhưng đến thời điểm hiện tại, thị trường BĐS miền Bắc vẫn trầm lắng. Các giao dịch diễn ra chủ yếu ở phân khúc thị trường nhà ở chung cư song cũng khá dè dặt, không có các giao dịch với những dự án lớn. Đây là hệ quả từ nhiều nguyên nhân, trong đó trực tiếp đến từ việc Nhà nước điều chỉnh chính sách tín dụng đối với BĐS.
Việc giảm tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay dài hạn về 40% từ 1-1-2019 và sẽ giảm tiếp xuống còn 30% vào giữa năm 2021 hoặc giữa năm 2022, cũng buộc nhà đầu tư thận trọng, “co mình” để từ từ thay đổi hình thức, chiến lược kinh doanh cho phù hợp.
Ngoài ra, với chủ trương tăng tỷ lệ an toàn vốn gấp 3 lần từ 50% lên 150% đối với các khoản vay từ 3 tỷ đồng trở lên, chắc chắn sẽ tác động mạnh tới sức cầu của phân khúc cao cấp như biệt thự, liền kề, nghỉ dưỡng.
Bên cạnh đó, một trong những khó khăn nhà đầu tư BĐS miền Bắc phải đối mặt là những rủi ro liên quan đến pháp lý. Đó là tình trạng các doanh nghiệp BĐS dù đã bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án, nhưng không thể hoàn thiện pháp lý để triển khai, do vướng mắc về thủ tục hành chính như dự án xen cài đất ở, đất nông nghiệp, đất rạch, bờ đất, đường thuộc diện Nhà nước quản lý phải thực hiện quy trình, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất; thu hồi đất; giao đất cho chủ đầu tư…
Nhận xét về điều này, ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam, cho rằng không riêng thị trường miền Bắc, đây là bức tranh chung của thị trường BĐS cả nước.
“Năm nay thị trường BĐS có những khó khăn, thuận lợi đan xen, là chu kỳ 10 năm kể từ khi thị trường trầm lắng năm 2009. Tuy nhiên, tôi vẫn tin thị trường BĐS cả nước nói chung và miền Bắc nói riêng sẽ tiếp tục phát triển ổn định trong thời gian tới” - ông Hà nói.

Chờ sóng đầu tư mới
Dẫu vậy, những dự báo gần đây vẫn cho thấy, thị trường BĐS miền Bắc nói riêng và cả nước nói chung vẫn có nhiều cơ hội cải thiện mức độ tăng trưởng từ dòng vốn đầu tư đến từ bên ngoài. Báo cáo Savills Việt Nam mới đây cho thấy, Việt Nam vẫn là thị trường BĐS hấp dẫn nhà đầu tư nước ngoài, với điểm nhấn là phân khúc công nghiệp.
Theo dự báo, căng thẳng thương mại Mỹ - Trung đang có tác động tích cực đến cơ hội của BĐS công nghiệp Việt Nam. Bởi cuộc thương chiến này hướng các công ty đa dạng hóa quy trình sản xuất, chuyển dời nhà máy sang bến đỗ mới ít rủi ro, nhiều cơ hội hơn và Việt Nam đang nằm trong tầm ngắm này.
Bên cạnh đó, chi phí nhà xưởng tại Việt Nam được xếp hạng trung bình, năm 2018 thấp hơn Trung Quốc, Ấn Độ, Malaysia.
Lương lao động ngành sản xuất năm 2018 tại Việt Nam ghi nhận 237USD/tháng, còn ở mức rất khiêm tốn so với Thái Lan (412USD/tháng), Trung Quốc (866USD/tháng) và Malaysia (924USD/tháng). Đây là yếu tố để các nhà sản xuất chú ý khi có ý định dịch chuyển sang thị trường mới.
Một yếu tố khác cũng được nhà đầu tư ngoại quan tâm, là các hiệp định thương mại tự do (FTA) mới đã mang lại ảnh hưởng tích cực đến thị trường công nghiệp Việt Nam.
Theo đó, các FTA như CPTPP, EVFTA sẽ xóa bỏ 99% thuế hải quan và tăng thu hút vào lĩnh vực BĐS công nghiệp. Trong khi Hiệp định đối tác kinh tế toàn diện (RCEP) được kỳ vọng hoàn tất cuối năm nay, cũng sẽ thắt chặt hợp tác kinh tế giữa các nước thành viên khối ASEAN và 6 quốc gia trong khu vực châu Á - Thái Bình Dương ký kết hiệp định này.
Cùng với đó, mức tăng trưởng GDP của Việt Nam nhanh nhất Đông Nam Á (dự báo đạt 6,8% trong năm 2019), trong đó tăng trưởng sản xuất công nghiệp luôn cao (đạt 9,6% trong quý II-2019) cũng là điểm nhấn để nhà đầu tư ngoại lưu tâm.
Tuy nhiên, làn sóng vốn ngoại trên có thực sự đổ vào Việt Nam cuối năm nay hay đầu năm tới, đến nay vẫn còn bỏ ngỏ. Theo ông John Campell, Tư vấn cấp cao, Dịch vụ Công nghiệp của Savills Việt Nam, các nhà đầu tư ngoại đang gia tăng sự chú ý vào các tỉnh miền Trung như Huế, Quảng Nam và Quảng Ngãi do mức giá thuê đất ưu đãi và cạnh tranh.
Các chủ đầu tư trong thị trường công nghiệp cũng đang đẩy mạnh chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất công nghiệp, tạo nguồn cung mới.
Lưu Thủy