2019 là một năm trầm lắng của phân khúc căn hộ tại các thị trường Hà Nội và TP.HCM khi sản phẩm mới tung hàng chỉ đếm trên đầu ngón tay. Sự khan hiếm hàng hóa đã thúc đẩy giá nhà tăng, tạo gánh nặng cho người có nhu cầu mua ở thực.

Một năm trầm lắng của thị trường nhà ở

Năm 2019, thị trường nhà ở tại các thành phố lớn đối mặt với sự giảm sút trầm trọng về nguồn cung. Số liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy, riêng trong quý 3/2019, thị trường bất động sản Hà Nội sụt giảm cả về nguồn cung, lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ so với quý 2 và cùng kỳ năm 2018. Cụ thể, với 5.130 sản phẩm được tung ra, lượng giao dịch chỉ đạt khoảng 3.105 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ tương đương 60,5% - mức thấp nhất trong vòng 3 năm qua.

Tại TP.HCM, thời điểm cuối tháng 6/2019, công văn của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoRea) cũng cho thấy sự sụt giảm của quy mô thị trường. 6 tháng đầu năm 2019, TP.HCM chỉ có 3 dự án nhà ở thương mại (mới) được Sở Xây dựng đề xuất UBND TP.HCM công nhận chủ đầu tư, giảm 16 dự án (giảm 84,2%) so với cùng kỳ năm 2018. Còn theo liệu từ Sở Xây dựng TP.HCM, Sở đã đề xuất UBND TP.HCM chấp thuận đầu tư 10 dự án nhà ở thương mại, giảm 46 dự án (giảm 82,2%) so với cùng kỳ năm trước. 6 tháng đầu năm 2019, thành phố chỉ có 24 dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai, với tổng số 7.313 căn hộ (căn nhà), giảm 10 dự án (giảm 29,4%), giảm 2.336 căn (giảm 24,2%) so với 12 tháng qua.

Lý giải về sự sụt giảm này, ông Đỗ Viết Chiến, nguyên Cục trưởng Cục Phát triển Đô thị (Bộ Xây dựng), Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho biết, trong năm 2019, thị trường phải đối mặt với 2 thách thức nổi cộm là quá trình rà soát của các cơ quan chức năng về quỹ đất, thủ tục pháp lý dự án và nguồn vốn tín dụng vào bất động sản bị kiểm soát chặt chẽ.

Nghị định 11/CP về quản lý đầu tư phát triển đô thị khiến nhiều địa phương đã và đang thận trọng, kĩ càng hơn trong việc rà soát, phê duyệt và cấp phép dự án mới. Do đó, thị trường khan hiếm sản phẩm mới, việc ra hàng của nhiều chủ đầu tư bị ảnh hưởng.

Bên cạnh đó, từ ngày 1/1/2019, tín dụng bất động sản được kiểm soát chặt chẽ hơn. Theo đó, tỷ lệ dùng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn hiện đã hạ xuống mức 45% và chỉ còn 40% kể từ ngày 1/1/2019. Lộ trình sửa đổi Thông tư 36 gồm 3 giai đoạn đến năm 2022, tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung, dài hạn sẽ giảm xuống còn 30%. Do đó, việc tiếp cận vốn vay của chủ đầu tư để triển khai dự án và khách hàng vay mua bất động sản trở nên khó khăn.

Những thách thức trên khiến lượng dự án mở bán trong năm 2019 thấp kỉ lục. Kể từ giai đoạn khởi sắc của thị trường, năm 2019 được coi là năm nguồn cung bất động sản sụt giảm mạnh nhất.

Giá bán tăng mạnh

Việc khan hiếm nguồn hàng đã và đang gây nên hệ lụy mất cân bằng về giá cho thị trường nhà ở. Hệ lụy này tiếp tục đẩy gánh nặng lên người mua nhà.

Mặt bằng giá trung bình trên thị trường leo thang lên mức mới, cao hơn trước đây. Dữ liệu trực tuyến của Batdongsan.com.vn cho thấy, nếu quý 1/2018, giá trung bình của chung cư tại TP.HCM là 28 triệu đồng/m2 thì một năm sau đó, giá mới đã chạm mức 34 triệu đồng/m2. Đến quý 2/2019, giá bán căn hộ lại tiếp tục tăng thêm 11,3% so với cùng kỳ và 2,1% so với quý trước đó.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, giá bị đẩy lên cao đã khiến căn hộ bình dân vắng bóng tại thị trường TP.HCM. Bởi lẽ, căn hộ giá thấp đã bị đẩy giá vượt mức 25 triệu/m2 và trở thành phân khúc trung cấp.

Thiếu hụt sản phẩm mới khiến giao dịch căn hộ sôi động trên thị trường thứ cấp. Tại TP.HCM, giao dịch căn hộ trên thị trường thứ cấp tăng 10-15% so với giá gốc chủ đầu tư. Tại Hà Nội, giao dịch thứ cấp sôi động với khoảng tiền 1,5 tỷ, người mua đã có thể sở hữu 1 căn 2 phòng ngủ. Giá bán có xu hướng chênh từ 40-120 triệu đồng/căn.