Trong 20 năm qua, Việt Nam đã từng bước trở thành điểm sáng công nghiệp của Đông Nam Á...

Trong 20 năm qua, Việt Nam đã từng bước trở thành điểm sáng công nghiệp của Đông Nam Á. Từ 335 ha đất được dành riêng cho hoạt động sản xuất công nghiệp (năm 1986), đến năm 2018, con số này lên tới 80.000 ha.

Hiện, nhiều nhà đầu tư nước ngoài đang tích cực tìm kiếm cơ hội đầu tư vào thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam.

Có sự tăng trưởng ngoạn mục này là nhờ vào sự phát triển kinh tế mạnh mẽ, định hướng xuất khẩu, các FTA được ký kết, các vùng kinh tế trọng điểm được thành lập... góp phần tạo nên môi trường kinh doanh thuận lợi với nguồn lao động dồi dào, Báo cáo mới nhất của Jones Lang LaSalle (JLL) nhận định.

Ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc JLL Việt Nam cho rằng: Hiệp định Đối tác toàn diện và Tiến bộ xuyên Thái Bình Dương và Hiệp định Thương mại tự do Việt Nam – EU cho thấy, Việt Nam luôn nỗ lực hội nhập quốc tế. Điều này đem lại nhiều cơ hội khi hàng rào thuế quan giảm và tạo thêm động lực để Việt Nam tái lập môi trường kinh doanh".

Ba hình thức thâm nhập thị trường

Trong bối cảnh hiện tại, JLL ghi nhận có sự tăng trưởng về số lượng nhà đầu tư nước ngoài tìm cơ hội đầu tư vào bất động sản công nghiệp Việt Nam. Các doanh nghiệp nước ngoài đặc biệt quan tâm đến ba hình thức để thâm nhập thị trường.

Hình thức đầu tiên là thu mua đất trực tiếp từ các công ty điều hành khu công nghiệp. Đây là phương thức truyền thống để mua được tài sản công nghiệp ở Việt Nam khi các nhà điều hành khu công nghiệp cho nhiều khách thuê khác nhau thuê lại đất trong chu kỳ thuê. Các nhà đầu tư còn có thể mua tài sản trực tiếp từ Chính phủ. Có thể kể đến như Tập đoàn Amata Corporation - nhà cung cấp bất động sản công nghiệp từ Thái Lan.

Hình thức thứ hai là thành lập mối quan hệ liên doanh chiến lược với các đối tác địa phương có uy tín, những doanh nghiệp có quyền sử dụng quỹ địa ốc và có thể hỗ trợ các nhà đầu tư nước ngoài trong quá trình hoàn tất các thủ tục và giấy phép kinh doanh.

Ví như liên doanh đầu tư giữa các đối tác trong và ngoài nước là Công ty Becamex IDC (Việt Nam) và các công ty do Tập đoàn Sembcorp Development (Singapore) dẫn đầu, đã và đang phát triển tổng cộng 9 dự án khu công nghiệp VSIP trên khắp cả nước với tổng quỹ đất hơn 8.600 ha, cung ứng hạ tầng sản xuất cho gần 900 doanh nghiệp với tổng vốn đầu tư 14 tỉ USD...

Hay trong năm qua, Công ty phát triển công nghiệp BW Industrial đã ra mắt với tư cách là liên doanh giữa Quỹ đầu tư tư nhân toàn cầu Warburg Pincus và Becamex IDC Corp. Theo thông cáo báo chí, BW Industrial là nhà phát triển công nghiệp và cho thuê hậu cần lớn nhất Việt Nam, với hơn 200 ha đất công nghiệp đang được phát triển cho đợt đầu tư hơn 200 triệu USD...

Một hình thức thâm nhập thị trường điển hình khác: hoặc là thu hồi đất trực tiếp, hoặc là bán và cho thuê lại các bất động sản công nghiệp đang hoạt động với thu nhập ổn định. Điển hình là cuối năm 2018, Mapletree Logistics Trust đã chi 725,1 tỷ đồng nhằm thâu tóm kho bãi thuộc Công ty TNHH Quốc tế Unilever. Sau khi hoàn tất việc mua lại, tài sản này sẽ được Unilever Vietnam thuê lại trong 10 năm với mức tiền thuê tăng hàng năm...

Không ít thách thức cho nhà đầu tư

Mặc dù được đánh giá là một trong những điểm đến hấp dẫn nhất của ngành công nghiệp Đông Nam Á, nhưng các nhà đầu tư vẫn có thể gặp nhiều thử thách trong quá trình tìm kiếm cơ hội đầu tư thích hợp vào Việt Nam.

"Nhu cầu mạnh mẽ cùng với sự mở rộng của các nhà sản xuất từ Trung Quốc đã đẩy giá đất lên một mặt bằng giá mới. Vào quý II/2019, giá đất trung bình ở thị trường khu công nghiệp phía Nam xấp xỉ 95USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 15,8% so với cùng kỳ năm trước. Điều này có thể tạo ra khoảng cách giữa kỳ vọng của nhà đầu tư và nhà cung cấp", ông Stephen nhận định.

Bên cạnh đó, theo JLL, việc tìm kiếm đối tác liên doanh đáng tin cậy cũng không phải là một vấn đề dễ dàng bởi đối tác không chỉ là người nắm trong tay quỹ đất ở các vị trí chiến lược và các dự án khả thi mà còn phải có chuyên môn về thị trường địa phương và có cam kết hợp tác lâu dài, đáng tin cậy. Do thiếu tính minh bạch trên thị trường, các công ty niêm yết thường được ưu tiên.

Một vài thách thức quan trọng khác mà Việt Nam đang đối mặt là sự thiếu hụt cơ sở hạ tầng, mặc dù ngân sách dành cho cơ sở hạ tầng khá cao khi so sánh với các nước khác.

Thực tế, nhiều dự án cơ sở hạ tầng ở Việt Nam bị hoãn do quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng và thu hút vốn. Thời gian và chi phí thủ tục hành chính, bao gồm chi phí tài liệu cao và thủ tục hải quan kém hiệu quả khi so sánh với các nước trong khu vực.

"Bởi vậy, để thu hút đầu tư nước ngoài và luôn đón đầu xu hướng, đặc biệt là trong bối cảnh nền công nghiệp 4.0, Việt Nam cần phải cải thiện mạng lưới cơ sở hạ tầng và thủ tục hành chính. Đồng thời, cần quan tâm hơn đến nguồn nhân lực có chuyên môn tay nghề và khuyến khích đổi mới truyền thông và công nghệ", ông Stephen nhấn mạnh.

Song cũng theo lãnh đạo JLL, bên cạnh sự gia tăng nhanh chóng của tầng lớp trung lưu (tạo ra nguồn thu nhập khả dụng), sự gia tăng của thương mại điện tử (tạo ra nhu cầu về cơ sở vật chất hậu cần) thì việc thiếu hụt những tài sản công nghệ cao, không gian kho bãi hiện đại và nhu cầu mạnh mẽ từ những doanh nghiệp trong khu vực đang thúc đẩy tiềm năng của thị trường bất động sản công nghiệp.

Bởi vậy, bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục là lĩnh vực hấp dẫn nhất sau năm 2019 và sự quan tâm từ nhà đầu tư nước vào Việt Nam vẫn tiếp tục vững mạnh.

PHAN DƯƠNG